아파트 상속세 평가, 시가와 보충적 평가 기준 살펴보기

부모님이 남기신 재산이 아파트 한 채뿐인 가정에서 상속인들이 가장 먼저 부딪히는 질문은 “이 집을 얼마짜리로 적어야 하나”예요. 같은 집이라도 신고서에 기재하는 금액에 따라 세액이 달라지니 마음이 조급해지기 쉽지요. 그런데 아파트 상속세 평가는 호가나 감으로 정하는 일이 아니라, 상속세 및 증여세법이 정해둔 순서를 차례대로 밟아가는 절차랍니다.

원칙은 시가, 기준시가는 시가를 찾지 못했을 때의 차선책

상속재산은 상속이 개시된 날 현재의 시가로 평가하는 것이 기본이에요. 여기서 말하는 시가란 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래가 이뤄진다면 성립할 것으로 인정되는 가액을 뜻해요. 아파트라면 실제 매매가액, 둘 이상의 감정기관이 매긴 감정가액의 평균액, 수용·경매·공매로 확정된 금액이 대표적인 시가에 들어간답니다.

평가기준일은 상속개시일, 즉 부모님이 돌아가신 날이에요. 상속인들이 등기를 마친 날이나 협의분할을 끝낸 날이 아니랍니다. 절차가 길어져 그사이 시세가 오르내려도 신고서에 적는 금액은 그날의 가치를 기준으로 잡아요.

이런 금액을 도저히 찾을 수 없을 때 비로소 보충적 평가 방법으로 넘어가요. 공동주택은 국토교통부가 해마다 고시하는 공동주택가격이 그 기준이 되지요. 다만 이 가격은 거래 시세보다 낮게 형성되는 편이라, 기준시가만 믿고 신고했다가 과세관청이 시가를 확인해 세액을 다시 계산하는 상황을 맞기도 해요. 그래서 순서를 아는 것이 신고서 첫 줄보다 먼저랍니다.

옆 동 거래가가 우리 집 평가액이 되는 이유

아파트가 다른 부동산과 크게 다른 지점이 바로 여기예요. 단독주택이나 토지는 똑같은 물건이 없어서 시가를 찾기 어렵지만, 아파트는 같은 단지에 면적과 구조가 거의 같은 세대가 여럿 있잖아요. 그래서 우리 집이 팔린 적이 없어도 비슷한 세대의 거래가액을 시가로 삼는 유사매매사례가액 규정이 작동해요.

법령에서는 같은 단지 안에서 주거전용면적과 공동주택가격 차이가 일정 비율 이내인 세대의 거래가액을 살펴보도록 정하고 있어요. 대상이 되는 기간도 정해져 있는데, 상속이 개시된 날을 기준으로 앞뒤 일정 기간의 거래가 평가기간에 들어간답니다. 요건과 기간은 개정될 수 있으니 신고 직전에 국세청 상속재산 평가 안내에서 현재 기준을 확인해 보시길 권해 드려요.

실거래 내역은 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 홈택스의 재산 평가 화면에서 찾아볼 수 있어요. 다만 같은 단지 거래라고 해서 모두 시가로 인정받지는 않아요. 급매나 특수관계인 사이의 거래처럼 정상적인 거래로 보기 어려운 사례는 제외될 여지가 있답니다.

감정평가를 따로 받는 편이 나은 경우도 있어요

저희 연구소에 상속세무 상담을 요청하시는 분들이 자주 여쭤보는 지점이 감정평가예요. 비용을 들여 감정을 받으면 손해 아니냐고 생각하시지만, 상황에 따라 유리하게 작용할 수 있어요. 평가액을 낮게 잡아두면 당장의 상속세는 줄지만, 나중에 그 아파트를 팔 때 취득가액도 낮아져 양도소득세 부담이 커지는 구조이기 때문이에요.

배우자공제와 일괄공제를 적용해 어차피 납부할 세액이 크지 않은 가정이라면, 감정평가로 평가액을 시세에 가깝게 올려두는 편이 전체 세 부담 면에서 나을 수 있어요. 반대로 과세표준이 이미 높은 구간이라면 판단이 달라지고요. 어느 쪽이든 상속공제 규모를 먼저 계산해 본 뒤에 결정하는 순서가 안전하답니다.

감정평가를 택했다면 시점도 챙겨야 해요. 감정은 평가기간 안에 받아야 시가로 인정받을 여지가 생기고, 신고기한이 임박해 의뢰하면 일정이 빠듯해질 수 있어요. 필요한 감정기관 수는 재산 규모에 따라 달라질 수 있으니 의뢰 전에 확인해 보시길 권해 드려요.

신고서를 쓰기 전에 정리해 두면 좋은 것들

가장 흔한 아쉬움은 평가 근거 자료를 남겨두지 않은 경우예요. 참고한 유사 거래 내역, 공동주택가격 열람 화면, 감정평가서는 신고서와 함께 보관해 두시는 편이 좋아요. 나중에 과세관청이 평가액에 대해 물어올 때 설명할 수 있는 근거가 되니까요.

상속인이 여럿이라면 평가액을 어떻게 잡을지 미리 합의해 두는 편이 좋아요. 한 사람이 임의로 신고했다가 나중에 지분을 정산하는 과정에서 다툼이 생기는 경우가 적지 않거든요.

상속세 신고는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 정해진 기간 안에 마쳐야 해요. 기한을 놓치면 가산세가 붙으니 달력에 표시해 두시고요. 아파트에 담보된 대출이 남아 있다면 채무로 공제받을 여지가 있으니 잔액증명서도 함께 챙겨 두세요.

세법은 자주 바뀌는 편이에요. 국세청과 법제처가 공개하는 세무정보로 최신 기준을 확인한 뒤 움직이는 것이 마음 편한 길이랍니다.